Auditul energetic: ce afli din el

Primul document „energetic” cu care se întâlnesc mulți proprietari este certificatul cerut la notar, la vânzare sau la închiriere. Auditul energetic e altceva: un studiu care pornește de la casa ta așa cum e și se termină cu o listă de lucrări cântărite tehnic și economic. Le face același specialist, după aceeași metodologie, de aceea sunt confundate.

Articolul explică ce scrie legea despre fiecare, cine are dreptul să le întocmească, cum citești clasa energetică și unde se opresc cifrele din ele. Locul auditului în ordinea lucrărilor este descris în ghidul despre renovarea energetică a casei.

Certificatul și auditul: două documente diferite

Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, în forma republicată și consolidată, le definește separat. Certificatul de performanță energetică (CPE) este „document elaborat conform metodologiei de calcul al performanței energetice a clădirilor, prin care este indicată performanța energetică a unei clădiri sau a unei unități de clădire și care cuprinde date cu privire la consumurile calculate de energie primară și finală, inclusiv din surse regenerabile, precum și cantitatea de emisii echivalent CO₂”. Pentru clădirile existente, adaugă legea, certificatul cuprinde și măsuri recomandate pentru reducerea consumurilor (art. 3 pct. 3).

Auditul energetic al clădirii este „totalitatea activităților specifice prin care se obțin date și elemente tehnice despre profilul consumului energetic al unei clădiri/unități de clădire existente, urmate de identificarea soluțiilor de creștere a performanței energetice, de cuantificarea modificărilor consumurilor energetice rezultate din soluțiile propuse, de evaluarea eficienței economice a implementării acestora prin indicatori economici și finalizate cu raportul de audit” (art. 3 pct. 21).

Altfel spus, certificatul îți spune unde se află casa pe o scară, auditul îți spune ce ai de făcut ca să urce pe ea și ce aduce fiecare variantă. Ambele se pot face și pentru un singur apartament, pe care legea îl numește „unitate a clădirii” (art. 3 pct. 11).

Cine le întocmește: auditorul energetic atestat

Legea definește auditorul energetic pentru clădiri ca „persoană fizică atestată de Ministerul Lucrărilor Publice, Dezvoltării și Administrației […] care are dreptul să elaboreze rapoarte de audit energetic și/sau certificate de performanță energetică” (art. 3 pct. 23).

Regulamentul de atestare, aprobat prin Ordinul nr. 2.237/2010, are două grade profesionale, ambele pe specialitățile construcții și instalații: gradul I (simbol AE Ici) și gradul II (AE IIci). Diferența te privește direct. Gradul I elaborează certificate pentru toate categoriile de clădiri și „realizează auditul energetic” pentru clădirile existente care se reabilitează termic. Gradul II „elaborează certificatul de performanță energetică pentru clădirile tip locuință unifamilială și blocurile de locuințe care se construiesc, precum și pentru clădirile tip locuință unifamilială și apartamentele din blocurile de locuințe care se vând sau se închiriază” (art. 7). Concret: pentru certificatul de vânzare al casei ajunge un auditor de gradul II; pentru audit îți trebuie gradul I.

Gradul apare pe prima pagină a certificatului. Legitimația este valabilă 5 ani și se prelungește din 5 în 5 ani, iar ministerul publică registrul auditorilor atestați pe site (Legea nr. 372/2005, art. 32; Legea nr. 169/2026, art. 572 alin. 11). Verifică numele acolo. Inspectoratul de Stat în Construcții controlează anual, prin sondaj, minimum 10% din certificatele și rapoartele de audit înregistrate, iar documentele întocmite în afara competenței atestate sunt contravenție (Legea nr. 372/2005, art. 34 și 36).

Când e obligatoriu certificatul

Certificatul se elaborează pentru clădirile de locuit, colective sau individuale, și pentru unitățile acestora „care se construiesc, se vând, se închiriază sau sunt supuse renovărilor majore” (art. 21 alin. 1 lit. a). Renovare majoră înseamnă, în lege, lucrări la anvelopă sau la instalații ale căror costuri depășesc 25% din valoarea de impozitare a clădirii, fără teren (art. 3 pct. 9).

La vânzare sau închiriere, obligațiile proprietarului sunt pe pași (art. 22):

1. pune la dispoziția cumpărătorului sau a chiriașului o copie de pe certificat „anterior perfectării contractului”;
2. la vânzare, predă originalul noului proprietar;
3. la înregistrarea contractului, depune o copie la organul fiscal competent.

Contractul de vânzare încheiat fără respectarea primului pas este supus nulității relative (art. 22 alin. 4). Iar anunțul de vânzare sau de închiriere trebuie să conțină informații din certificat despre indicatorii de performanță (art. 24); nerespectarea e contravenție, inclusiv pentru agenții imobiliari (art. 36 alin. 1 lit. m).

Certificatul „este valabil 10 ani de la data eliberării înscrisă în certificat, cu excepția situației în care […] se efectuează lucrări de renovare majoră care modifică consumurile energetice ale acesteia” (art. 21 alin. 2). Un certificat fără codul unic de înregistrare emis de minister este „nul de drept” (art. 21 alin. 8). Ca cumpărător, cere certificatul cu cod.

Există și excepții. Mc 001-2022 notează că certificatul nu este obligatoriu, printre altele, pentru clădirile rezidențiale „destinate a fi utilizate mai puțin de 4 luni pe an” și pentru clădirile independente cu arie utilă sub 50 m². Dacă vinzi o casă de vacanță sau o anexă, notarul îți spune ce acte îți cere.

Când ai nevoie de audit

Nicio prevedere nu obligă proprietarul unei case să comande un audit doar ca să afle cum stă casa. Auditul devine necesar când pregătești lucrări. La o renovare majoră, documentația pentru autorizare „dezvoltă măsurile prevăzute în raportul de audit energetic” (Legea nr. 372/2005, art. 11 alin. 2). Pentru lucrările de intervenție autorizate, Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026) cere expertize tehnice și, „după caz, în baza unui audit energetic întocmit de un auditor energetic pentru clădiri atestat” (art. 285 alin. 2), iar art. 438 lit. c) trece auditul printre documentele pe baza cărora se intervine asupra construcțiilor existente, „în funcție de specificul acestora”.

Reabilitarea energetică unitară a anvelopei sau a acoperișului la o casă cu cel mult 3 niveluri se poate face pe notificare, în afara zonelor construite protejate (art. 294 alin. 2 lit. b pct. vii). Dacă pentru lucrarea ta e nevoie de audit, întreabă proiectantul de la început. Chiar și necerut, auditul îți dă ceva greu de obținut altfel: aceeași casă calculată înainte și după fiecare variantă, cu aceleași ipoteze.

Ce se întâmplă în timpul auditului

Mc 001-2022 împarte auditul în patru etape: investigarea clădirii și evaluarea performanței ei „în condiții normate de utilizare”; identificarea măsurilor și propunerea unor pachete de soluții; recalcularea consumurilor pentru fiecare pachet, cu economia de energie, noua clasă și analiza economică; raportul și dosarul de audit.

Metodologia cere analiza amplasamentului (zona climatică, orientarea, vecinii, expunerea la vânt) și a cărții tehnice: planuri, alcătuirea pereților, a planșeelor și a acoperișului, ferestrele, instalațiile. Dacă documentația lipsește, „se execută un releveu al clădirii”. Pe teren, auditorul urmărește punțile termice, fisurile, igrasia, infiltrațiile de apă, condensul și mucegaiul, starea izolației existente și infiltrațiile de aer la ferestre, uși și străpungeri. Termoviziunea apare în metodologie „după caz”; ce arată și în ce condiții e explicat în articolul despre termoviziunea casei. Când alcătuirea unui perete nu se cunoaște, metodologia recomandă prelevarea de probe.

Etanșeitatea la aer contează mult în calcul. Pentru casele ventilate natural, Mc 001-2022 permite estimarea ei din tabele, după starea tâmplăriei apreciată vizual, dar numește această cale „o metodă aproximativă” și recomandă, pentru precizie, măsurarea prin presurizare, după SR EN ISO 9972. Întreabă dinainte dacă auditul tău include acest test.

Ce să pregătești înainte de vizită

Fișa de analiză energetică din anexa 6.1 a metodologiei arată ce caută auditorul. Fiecare dată sigură înlocuiește o valoare presupusă:

• Acte și planuri: cartea tehnică, autorizația și planurile, secțiuni, orice releveu mai vechi.
• Straturile reale: ce izolație s-a pus, unde și cât de groasă, cu fișele tehnice păstrate de la lucrare; fotografii făcute în timpul execuției.
• Ferestrele: când au fost schimbate, tipul de geam și de profil, eventual documentele de la montaj.
• Instalațiile: documentele centralei (fișa întreabă și de documentele ISCIR), tipul și vechimea caloriferelor sau a pardoselii radiante, sursa apei calde.
• Consumurile: fișa întreabă explicit dacă „există facturi pentru încălzire pe ultimii 5 ani care pot fi consultate”. Adună-le, cu citirile de contor.
• Problemele cunoscute: camere reci, pete de mucegai, condens pe geamuri, infiltrații, cu locul și sezonul în care apar.
• Accesul: pod, subsol, nișa centralei, spații neîncălzite.

Cum citești certificatul

Indicatorii sunt stabiliți de lege: consumul total specific de energie primară, clasa energetică, indicele și clasa de emisii echivalent CO₂, consumul specific de energie din surse regenerabile (art. 6). Pe prima pagină a certificatului găsești, după Mc 001-2022:

• numărul certificatului, codul unic, data până la care e valabil și auditorul, cu gradul lui;
• datele casei: regim de înălțime, perioada construirii, aria de referință a pardoselii (cifrele pe metru pătrat se raportează la ea), scopul certificatului (vânzare, închiriere, recepție sau „spre informare”);
• clasa energetică a casei reale și a clădirii de referință, o clădire virtuală asociată casei, cu rezistențele termice recomandate de metodologie pentru clădirile renovate; metodologia recomandă ca o casă renovată să nu consume mai mult decât ea, deci clasa de referință e o țintă utilă; la apartamente noțiunea „își pierde sensul”;
• clasa de mediu, după emisiile de CO₂ în kg/(m²·an), energia din surse regenerabile și consumurile defalcate pe încălzire, apă caldă, răcire, ventilare și iluminat.

Defalcarea pe utilități arată dacă încălzirea ține casa jos. La o casă fără aer condiționat, metodologia cere și un indicator de supraîncălzire, ca număr de ore pe an cu peste 26 °C în interior. Anexa 1 a certificatului conține recomandările, bifate de auditor dintr-o listă, cu estimarea economiei de energie.

Scala A+–G pentru o casă

Certificarea încadrează clădirea în una din opt clase, după energia primară totală, în kWh/(m²·an). Pentru locuințele individuale, limitele din tabelul 5.7 al Mc 001-2022 sunt în prima coloană. Apartamentele din blocuri au limite proprii (tabelul 5.8), iar cele din case se judecă după tabelul caselor.

Fiecare interval e deschis la stânga și închis la dreapta: exemplul din metodologie, o casă cu 129 kWh/(m²·an), intră în clasa A, nu în B. A doua coloană se aplică unei case fără aer condiționat și fără ventilare mecanică. Mc 001-2022 cere ca, atunci când o utilitate opțională lipsește, auditorul să scadă din limite partea ei. Cu valorile din tabel, limita dintre A+ și A devine 91 − 13 − 5 = 73, iar cea dintre F și G 783 − 86 − 32 = 665, exact suma limitelor pentru încălzire, apă caldă și iluminat.

Clasa nu se citește nici ca o factură: e calculată în energie primară, energia „care nu a trecut prin niciun proces de conversie sau transformare” (art. 3 pct. 17), cu factori diferiți pe agent energetic (art. 7 alin. 4). Aceeași anvelopă poate schimba clasa doar prin altă sursă de căldură. Pentru izolare, urmărește consumul pentru încălzire, nu doar litera.

Ce conține raportul de audit

Legea descrie raportul de audit ca document care conține modul în care s-a făcut auditul, principalele caracteristici termice și energetice ale clădirii, măsurile propuse și concluziile despre eficiența economică și „durata de recuperare a investiției” (art. 3 pct. 22). Mc 001-2022 adaugă că raportul trebuie scris pe înțelesul celui care decide.

Practic, un raport bun pentru o casă are: starea actuală, cu straturile găsite; consumul calculat pe utilități și clasa; două sau trei pachete de măsuri (de exemplu, pod; pod și pereți; anvelopă completă cu ferestre), fiecare recalculat, cu energia economisită și clasa nouă; analiza economică. Pentru aceasta din urmă, metodologia folosește costul global actualizat pe 50 de ani la clădirile rezidențiale și durata de recuperare, după SR EN 15459-1. Cum îți faci singur o estimare de economie cu propriul tarif afli din articolul despre economia după izolare.

Legea mai definește foaia de parcurs: planul personalizat de renovare în etape, care „se obține prin activitatea de audit energetic al clădirii” (art. 3 pct. 35). Dacă vrei să lucrezi pe etape, cere-o explicit.

Limitele cifrelor: calculat, nu facturat

Performanța energetică este, în lege, „energia calculată conform metodologiei […] pentru a răspunde necesităților legate de utilizarea în condiții normate” (art. 3 pct. 2): casa încălzită toată, în condițiile de utilizare stabilite de metodologie, nu așa cum o folosești tu. Mc 001-2022 notează explicit că evaluările „calculată, reală” și „calculată, adaptată” nu intră sub incidența ei.

Diferența poate fi mare. Un studiu publicat în Building Research & Information pe 3400 de locuințe germane a găsit că ocupanții consumă pentru încălzire, în medie, cu 30% mai puțină energie decât valoarea calculată, cu diferențe mai mari la casele cu consum calculat mare. Autorii avertizează că folosirea ratingului pentru a prezice economiile tinde să le supraestimeze. O casă veche în care încălzești două camere va avea facturi sub ce spune certificatul, iar economia reală după izolare, mai mică decât diferența dintre clase.

Certificatul rămâne o măsură comparabilă între case și între variante de renovare. Pentru bugetul tău, discută facturile cu auditorul.

Întrebări de pus auditorului

• Ce grad are atestatul și este legitimația în termen? Pentru audit, gradul I.
• Vii la fața locului, cât stai și ce măsori: dimensiuni, sondaje, termoviziune, test de etanșeitate?
• De unde iei alcătuirea pereților, a podului și a pardoselii dacă nu am planuri?
• Câte pachete de măsuri compari și le recalculezi pe fiecare cu aceleași ipoteze?
• Ții seama de facturile mele și îmi explici diferența față de consumul calculat?
• Primesc și foaia de parcurs pe etape, dacă nu fac totul deodată?

Greșeli frecvente

• Certificatul luat drept audit, cu așteptarea ca anexa de recomandări să țină loc de analiză a variantelor de renovare.
• Auditor de gradul II angajat pentru audit, deși regulamentul de atestare dă auditul doar gradului I.
• Certificat fără cod unic de înregistrare acceptat la cumpărare, deși legea îl declară nul de drept.
• Copia certificatului dată cumpărătorului abia la semnare, când legea o cere înainte de perfectarea contractului.
• Clasa comparată direct cu factura, fără să ții seama că certificatul calculează casa încălzită integral, în energie primară.
• Litera citită fără coloana corectă, adică limitele cu răcire și ventilare mecanică aplicate unei case care nu le are.
• Auditor lăsat să presupună straturile, deși planurile, fișele izolației și fotografiile de la lucrare stăteau într-un sertar.
• Certificatul vechi folosit după o renovare majoră, deși lucrările care schimbă consumurile îi încheie valabilitatea.