Izolarea unui apartament de bloc din exterior

Apartamentul de la colț are peretele rece iarna, după dulap apar pete negre, iar reabilitarea blocului se tot amână. Ideea vine de la sine: izolezi doar peretele tău, din exterior. Întrebarea are însă trei părți: una juridică (fațada nu este doar a ta), una de fizica construcțiilor (un petec de termosistem lasă margini și punți termice) și una de siguranță (incendiul pe fațadă și lucrul la înălțime).

Deciziile generale despre material, straturi și ordinea lucrărilor sunt în ghidul complet despre izolarea fațadei.

Fațada este proprietate comună

Legea 196/2018 privind asociațiile de proprietari enumeră la art. 35 alin. (1) lit. e) părțile comune ale clădirilor multietajate, dacă actele de proprietate nu prevăd altfel. Printre ele: pereții perimetrali și despărțitori dintre proprietăți, structura de rezistență, fațadele, acoperișul și terasele. Art. 2 definește părțile comune ca obiect al unui drept de coproprietate forțată, care nu pot fi folosite decât în comun. Cu alte cuvinte, peretele exterior al camerei tale aparține tuturor proprietarilor din bloc.

Trei articole decid soarta unui termosistem pus pe un singur apartament:

• Art. 32 alin. (2): la imobilele colective multietajate, modificarea aspectului fațadei se face „numai în mod unitar pe întreg condominiul”, indiferent câte asociații există pe scări sau tronsoane, pe baza unei documentații tehnice întocmite de arhitecți cu drept de semnătură. Alin. (1) leagă obligația de reabilitare termică de „menținerea aspectului armonios și unitar”, iar alin. (4) cere ca la tronsoanele sau scările legate structural reabilitarea termică să se facă unitar, pentru tot ansamblul.
• Art. 39: modificările constructive ale părților sau elementelor de construcție ale condominiului se fac numai cu acordul a două treimi din proprietarii membri ai asociației, al tuturor proprietarilor direct afectați și pe baza autorizației de construire.
• Art. 30 alin. (3) și (5): niciun proprietar nu poate afecta proprietatea comună, iar cel care o deteriorează repară sau plătește reparația.

Un termosistem pus doar în dreptul apartamentului tău iese din planul fațadei cu toată grosimea lui și îi schimbă textura și de obicei culoarea. Legea nu prevede o excepție pentru un singur apartament, iar acordul vecinilor nu înlătură cerința de unitate din art. 32. Interpretarea pentru blocul tău o dau arhitectul care întocmește documentația și compartimentul de urbanism al primăriei; în caz de litigiu, un avocat. Ordinea corectă: întâi asociația și primăria, apoi firma de execuție.

Ce procedură cere Codul urbanismului

Legea 169/2026, Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, a înlocuit Legea 50/1991. Art. 259 alin. (3) trece reabilitarea termică și creșterea performanței energetice printre lucrările de intervenție asupra clădirilor existente, iar alin. (6) cere pentru ele autorizație de construire, cu excepția lucrărilor pe care legea le permite prin notificare sau fără nicio formalitate.

Excepțiile nu acoperă blocurile:

• art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (vii) permite procedura simplificată de notificare pentru „reabilitare energetică unitară a anvelopei” numai la clădiri de locuit individuale cu maximum trei niveluri, în afara zonelor protejate;
• pentru apartamentele din locuințele colective, același articol admite prin notificare, la pct. (iv), renovarea bucătăriei și a băii și închiderea logiilor și balcoanelor, aceasta din urmă „în mod unitar”; pct. (vi) admite „remodelări fațade, numai dacă acestea nu au rol structural portant”, dar reabilitarea energetică a anvelopei este numită separat, la pct. (vii), numai pentru clădirile de locuit individuale, iar Legea 196/2018 cere oricum autorizație pentru modificarea părților comune (art. 39);
• art. 299 scutește de orice formalitate reparațiile la tencuieli și alte finisaje exterioare numai dacă nu se modifică elementele de fațadă și culorile clădirii; un termosistem nu este o reparație de finisaj.

Pentru izolarea fațadei unui bloc ai, deci, nevoie de certificat de urbanism și autorizație de construire. Certificatul stabilește avizele și acordurile (art. 266): acordul asociației de proprietari, după caz, avizul de securitate la incendiu pentru categoriile de clădiri stabilite prin hotărâre de guvern și, în zonele construite protejate, avizul Ministerului Culturii. Art. 277 alin. (4) cere ca proiectul tehnic pentru reabilitare termică să fie verificat obligatoriu pentru cerința „economie de energie și izolare termică” și pentru securitatea la incendiu. O veste bună din anexa de definiții a codului: dacă grosimea termosistemului face ca indicatorii urbanistici să depășească valorile admise, nu este necesar un PUZ.

De ce un petec de termosistem e o soluție slabă

Chiar cu toate acordurile obținute, fizica rămâne aceeași.

Marginile

Un termosistem este conceput ca o haină continuă, închisă la soclu, la atic și la goluri. Pe un singur apartament, el se termină în mijlocul fațadei, pe patru laturi. Fiecare margine trebuie închisă cu profile și etanșări după documentația sistemului, altfel apa de ploaie intră în spatele plăcilor. Treapta, cât grosimea sistemului, față de peretele vecinului rămâne expusă la apă, la zăpadă și la lovituri, iar la un etaj superior nu o mai inspectezi ușor.

Punțile termice rămân la colțuri

Planșeele și pereții despărțitori din beton continuă spre vecini, unde peretele exterior rămâne neizolat. Căldura din camera ta trece prin placa de beton și iese prin porțiunea neizolată de dedesubt sau de deasupra. Colțurile tale de la tavan și de la pardoseală, exact locurile unde apare de obicei mucegaiul, rămân mai reci decât centrul peretelui izolat. La fel se întâmplă cu placa balconului în consolă, dacă balconul nu este îmbrăcat și el. Câștigul este deci mai mic decât arată un calcul pe peretele curent; punțile de la racorduri le calculează proiectantul, după metoda din SR EN ISO 10211.

Viitoarea reabilitare a blocului

Când asociația va decide reabilitarea, petecul tău va trebui integrat sau demontat: grosimea, clasa de reacție la foc și finisajul pot să nu corespundă proiectului întregului bloc. Ce straturi are un termosistem și cum se verifică fiecare etapă afli din articolul despre termosistemul etapă cu etapă.

Incendiul pe fațada unui bloc

Normativul P 118/1-2025, aprobat prin Ordinul MDLPA 267/2025, a înlocuit P 118-99. Art. 1.1.4 îl face obligatoriu atât la construcțiile noi, cât și la lucrările de intervenție asupra celor existente; pentru clădirile ridicate înainte de intrarea lui în vigoare, cap. 9 și Anexa 10 stabilesc cum se face conformarea. Încadrarea concretă a blocului tău o face proiectantul, iar proiectul îl verifică un verificator atestat pentru securitate la incendiu.

Tabelul 16 din normativ dă clasa minimă de reacție la foc a termosistemului „în condiții de utilizare finală”, adică a sistemului complet, pus în operă, nu a plăcii singure. Pentru blocurile de locuințe, înălțimea totală se măsoară până la coamă sau atic, de la terenul carosabil accesibil cel mai de jos:

Pentru un bloc cu 11 niveluri (P+10), ca să rămână sub 20 m ar trebui ca fiecare nivel să aibă sub 20 / 11 ≈ 1,82 m, deci un asemenea bloc intră practic în rândul A1 sau A2-s1,d0. Clasele mai bune decât minimul sunt permise (art. 1.1.7).

Ce înseamnă clasa sistemului se vede în evaluările tehnice europene (ETA). În evaluarea unui termosistem cu polistiren expandat emisă de institutul german DIBt, placa de polistiren are Euroclasa E, iar sistemul complet, cu tencuielile enumerate în anexă, ajunge la B-s2,d0; pentru un finisaj cu plăcuțe lipite, aceeași evaluare notează că performanța nu a fost evaluată. Într-o evaluare a unui sistem cu vată minerală, placa are Euroclasa A1, iar sistemul, A2-s1,d0. Clasa ține deci de combinația exactă de adeziv, placă, masă de șpaclu și tencuială; schimbarea tencuielii pe șantier poate scoate sistemul din clasa declarată.

Când sistemul nu este A1 sau A2-s1,d0, art. 2.3.6.1.9 cere măsuri împotriva propagării focului de la un etaj la altul:

• bordarea golurilor, pe laturile laterale și pe cea superioară, cu termoizolație A1 sau A2-s1,d0 lată de minimum 60 cm, la tâmplăria incombustibilă sau din lemn;
• la tâmplăria combustibilă, cu excepția lemnului (cazul ferestrelor din PVC), și latura inferioară, cu minimum 30 cm;
• bordările au aceeași grosime ca izolația fațadei;
• alternativ, fâșii orizontale continue de termoizolație A1 sau A2-s1,d0, late de minimum 60 cm, în dreptul tuturor planșeelor, sau cursive ori copertine continue de cel puțin 60 cm, care depășesc golurile cu minimum 60 cm.

Anexa 3.3 precizează principiul fâșiilor: lipite complet pe suport și fixate cu șurub sau cui metalic; la izolație mai subțire de 200 mm, o fâșie, iar de la 200 mm, două fâșii suprapuse, ca recomandare. Ca exemplu de material, normativul dă vata minerală bazaltică după SR EN 13162, Euroclasa A1. Pe un petec de fațadă, fâșiile „continue” se opresc la marginea apartamentului, ceea ce le golește de sens. Decizia privind clasa și măsurile o iau proiectantul și verificatorul atestat, iar unde blocul intră în categoriile pentru care se cere aviz de securitate la incendiu, avizul îl dă inspectoratul pentru situații de urgență (ISU).

Lucrul la înălțime

Peste parter, izolarea unui apartament înseamnă lucru temporar la înălțime, cu reguli stabilite de HG 1146/2006 privind echipamentele de muncă. Anexa 2 cere prioritate pentru protecția colectivă (schelă cu parapete) față de cea individuală (pct. 4.1.1.1). Tehnicile de acces cu frânghii se folosesc numai dacă un echipament mai sigur nu se justifică (pct. 4.1.3) și cer cel puțin două frânghii ancorate separat, una de lucru și una de securitate (pct. 4.4.1). Schela se montează după un plan de montare, utilizare și demontare întocmit de o persoană competentă și sub supravegherea ei (pct. 4.3.2 și 4.3.6.1), iar lucrul se oprește când vremea pune lucrătorii în pericol (pct. 4.1.6).

Pentru tine, asta înseamnă o firmă cu personal instruit și echipament verificat, cu ancorări pe proprietatea comună aprobate de asociație. Fără o platformă de lucru, etapele și verificările cerute de documentația sistemului sunt greu de respectat.

Drumul corect: reabilitarea întregului bloc

Legea 196/2018 nu doar limitează, ci și obligă: art. 32 alin. (1) cere proprietarilor să ia măsuri de reabilitare termică. Pașii, așa cum rezultă din cele două legi:

1. Adunarea generală hotărăște lucrarea. Art. 53 lit. e) îi dă atribuția de a adopta hotărâri privind reabilitarea termică și eficiența energetică. La fondurile pentru reabilitare, votul fiecărui proprietar are ponderea cotei-părți indivize (art. 49 alin. (3) lit. b)), iar hotărârile valide obligă toți proprietarii să participe la plata lucrărilor (art. 48 alin. (5)).
2. Asociația își adună documentele. Cartea tehnică a construcției o păstrează administratorul (Legea 169/2026, art. 530 alin. (6)); dacă lipsește, asociația o cere unității care o deține sau o reconstituie (Legea 196/2018, art. 8).
3. Președintele cere primăriei restricțiile privind culoarea, aspectul și materialele fațadei, din regulamentul local de urbanism (art. 32 alin. (3)).
4. Diagnosticul și proiectul. Un auditor energetic atestat evaluează clădirea, iar, unde e cazul, un expert tehnic atestat întocmește expertiza tehnică pe care Legea 169/2026 o cere la lucrările de intervenție (art. 285 alin. (2)); arhitectul cu drept de semnătură și inginerii întocmesc documentația pentru toată fațada, cu soclu, balcoane, atic și golurile tuturor apartamentelor. Grosimea se alege din cerințe, după metoda din articolul despre grosimea izolației pentru fațadă.
5. Verificarea și autorizația. Proiectul trece prin verificarea obligatorie la energie și la incendiu, apoi prin autorizare.
6. Execuția, cu diriginte de șantier. Dacă la glafuri sau la balcoane se lucrează și din interior, art. 31 îți cere să permiți accesul în apartament, pe baza unui preaviz scris de cinci zile, iar daunele produse în apartament se despăgubesc. Ordinea concretă a lucrărilor de execuție și finisare este descrisă pe site-ul-soră, în articolul despre izolarea termică a casei pe exterior.

Izolarea pe interior, varianta din apartament

Dacă blocul nu se mișcă, rămâne izolarea pe interior: lucrezi în proprietatea ta, iar art. 34 alin. (2) din Legea 196/2018 îți permite îmbunătățiri cu respectarea regulilor de autorizare și fără a pune în pericol structura. Întreabă la primărie dacă lucrarea ta cere vreun act. Din punct de vedere fizic însă, este varianta mai riscantă.

Ghidul de bună practică pentru izolarea interioară publicat de guvernul britanic spune direct: izolația exterioară este preferabilă pentru protecția structurii și pentru riscul mai mic de umezeală, iar izolația interioară, fără respectarea recomandărilor, poate duce la condens interstițial și mucegai. Peretele rămâne rece în spatele izolației, iar vaporii care trec de stratul interior pot condensa pe el. Ghidul cere ca punțile termice de la racorduri, adică pereții interiori, planșeele și golurile ferestrelor, să fie tratate astfel încât factorul de temperatură a suprafeței, fRsi, să rămână peste 0,75, de exemplu prin întoarcerea izolației pe cel puțin 400 mm; în România, Mc 001-2022 cere mai mult, un fRsi de cel puțin 0,80 în orice punct al anvelopei. Avertizează și că izolația pusă doar pe o parte a unui perete exterior creează risc de condens chiar la marginea ei.

Vecinul are și el de pierdut. Un studiu al Universității Leeds Beckett a simulat racordul dintre peretele exterior și peretele comun cu vecinul: neizolat, racordul avea fRsi 0,790 pe ambele părți. Izolația interioară pusă la un singur vecin a coborât valoarea la celălalt, cu atât mai mult cu cât izolația era mai groasă și mai performantă, iar variantele cu izolația întoarsă pe peretele comun au ajuns sub pragul de 0,75. Alcătuirea interioară o stabilește un proiectant, cu calcul de condens după SR EN ISO 13788; condensul și ventilația sunt tratate pe larg în categoria despre umiditate și condens.

Ce întrebi administratorul și proiectantul

Administratorului:

• Există cartea tehnică a blocului și proiectul inițial? Care este înălțimea totală până la atic sau coamă?
• Blocul are mai multe scări sau tronsoane legate structural și mai multe asociații?
• S-a cerut vreodată primăriei regimul privind culoarea și materialele fațadei? Blocul se află într-o zonă protejată?

Proiectantului:

• Ce clasă de reacție la foc trebuie să aibă termosistemul pentru acest bloc și ce măsuri cere P 118/1-2025 la goluri și planșee?
• Ce sistem anume este specificat, cu ETA-ul lui, și ce tencuieli păstrează clasa declarată?
• Cum sunt tratate punțile termice la balcoane, la soclu și la atic?
• Dacă discutăm izolarea interioară: pe ce calcul de condens se bazează alcătuirea și cum sunt tratate racordurile cu planșeele și cu peretele vecinului?

Greșeli frecvente

• Termosistem pus doar pe apartamentul tău, cu acordul verbal al vecinilor, deși legea cere ca fațada să fie modificată unitar și autorizată.
• Clasa de foc a plăcii confundată cu clasa sistemului, când normativul se referă la sistemul complet, pus în operă.
• Tencuiala schimbată pe șantier cu una care nu apare în evaluarea tehnică a sistemului, iar clasa declarată nu mai este valabilă.
• Bordările de protecție la foc omise la ferestrele din PVC, inclusiv pe latura de jos a golului.
• Margini ale termosistemului lăsate deschise la limita apartamentului, pe unde apa de ploaie intră în spatele plăcilor.
• Lucrul din frânghii fără a doua frânghie de securitate sau fără firmă cu personal instruit pentru lucrul la înălțime.
• Izolație interioară groasă, întoarsă pe peretele comun, care mută riscul de mucegai în apartamentul vecinului.
• Așteptarea fără demersuri: nimeni nu convoacă adunarea generală, iar reabilitarea blocului nu pornește.